東森財經新聞房地產線

　　受到疫情及市場監管、行業發展自身需求等多重因素的推動，線上交易正成為房地產企業的新戰場。2020年2月6日，中國房地產業協會

　　[2]國內部分房企已試水線上銷售，房產線上時代在行情催化、疫情倒逼之下，已然來臨。在法律層面，需要特別注意的是，房地產線上銷售及簽約與比較成熟的線下流程相比，具有相當多的獨特性，需要厘清，鑒于此，筆者特撰此文對相關交易風險進行提示，并提供相應操作指導。一

　　2015年《電子簽名法》第3條“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”文書不適用電子簽名和數據電文的規定，導致房地產交易無法通過線上交易真正完成，即使個別通過線上交易的形式展開（如網簽備案、網上拍賣）等，但也完全依賴于線下紙質文件的簽字或蓋章確認，否則法院層面會認為此類線上交易的合同未成立，對交易雙方不具有合同層面的約束力。此時，房地產的線上交易實際上是有重律障礙的，但《電子簽名法》在 2019年4月23日經第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議修正，已經刪去了上述條文，不動產交易同樣適用于《電子簽名法》，法律障礙得以掃除。

　　同時，最高院新修正的證據規則也對電子數據類證據的界定范圍、提供形式和審查要求進行了較大幅度的細化和完善，為房企進行線上電子交易提供了司法基礎和適用保障。相較于紙質合同，電子合同在提升效率、節約成本等方面有著先天優勢，電子合同及電子簽章在房地產領域的需求正逐漸增強，將會被運用到更多線上交易的場景。

　　由于電子簽名及內容在簽署的過程中存在被篡改的可能性，故保障電子簽名及數據內容的真實性必須依賴符合法律規定第三方數字認證服務機構及平臺，通過身份認證、簽署驗證、簽名生成等程序確定電子簽名的有效性。對于房產交易這樣價值重大的電子合同則必須由依法設立的電子認證服務提供者提供認證服務對電子簽章進行驗證，從而保證電子簽章的真實性和有效性。

　　電子簽名在具備真實性和有效性的前提下，房產線上交易的電子合同具備與紙質合同相同的法律效力東森財經新聞?！峨娮雍灻ā返?條規定了當事人可以在合同中約定使用電子簽名、數據電文且不得僅因其采用電子簽名、數據電文的形式而否定其法律效力。故在房地產交易文件線上簽約時，為了有效保障電子簽名的法律效力，建議雙方明確約定采用電子簽名的形式進行合同文件的簽署。

　　相較于傳統簽章，電子簽名因認證技術的不完備容易發生被篡改、冒用、盜用的風險。根據《電子簽名法》第28條規定：“ 電子簽名人或者電子簽名依賴方因依據電子認證服務提供者提供的電子簽名認證服務從事民事活動遭受損失，電子認證服務提供者不能證明自己無過錯的，承擔賠償責任。 ”第32條規定：“ 偽造、冒用、盜用他人的電子簽名，構成犯罪的，依法追究刑事責任；給他人造成損失的，依法承擔民事責任東森財經新聞。 ”因此，電子簽名使用人本人依法誠信的使用電子簽名后，因電子簽名使用產生上述風險的，由電子認證機構或第三人承擔。從該角度而言，電子簽名比傳統手寫簽名具有更強大的安全保障作用；前提是房企和買受人均使用經相關機構認可頒發許可證書的數字認證服務機構，在滿足該前提下，承擔舉證責任的一方只要能夠證明電子簽名人的身份以及合同是雙方真實意思表示，則電子簽名被偽造、冒用、盜用的簽字風險由無法自證無過錯的認證服務提供者或實施上述侵權行為的第三人承擔。上述規定有效降低了線上房產交易中當事人對電子簽名真實性及有效性的證明義務。

　　網簽備案是房地產主管部門為規范市場秩序和保護買受人合法權益而規定的備案及公示程序。根據住建部新建商品房網簽備案流程，在房企取得預售許可后在網簽系統進行用戶注冊，系統核實交易主體信息以及是否符合交易條件后，企業在線填寫合同并經雙方當事人簽字確認，網上賦予合同備案編碼，此后房源交易狀態和信息予以公示并可查詢。網簽備案合同本身屬于房地產交易電子合同的一種表現形式。

　　《電子簽名法》修改后，網簽合同作為一種有效的電子合同在符合法律規定的前提下不再存在合同成立與否、合同效力不確定等爭議。房企采用電子簽名進行合同簽署，再提交房產管理部門進行信息備案（按照線上流程，基本是簽約同時提交備案），則可以更加確保交易安全以及增強公示的效力。

　　在房地產線上銷售環節中很重要的一環就是線上認購。一般的認購協議是為保證買賣雙方能夠成功簽約而提前繳納定金并對雙方正式簽署商品房買賣合同的事項進行約定。線上簽署的電子認購協議具備與線下簽署的協議同樣的法律效力和性質，建議雙方在文件中直接約定采用電子簽名的形式簽署。買受人簽署電子認購協議后通過電子轉賬等線上方式向出賣人支付的定金同樣適用法律規定的定金罰則。同時根據《擔保法》第90條規定，定金合同從實際交付定金之日起生效，故定金合同作為實踐合同，在雙方簽訂電子認購協議后，出賣人必須及時要求買受人支付定金，向其明確收款賬號信息，出具電子收據并由買受人進行線上確認。出賣人在合同以及收據中都應明確該款項為購房定金。

　　鑒于人們對電子簽名的認識程度較為陌生且之前受制于法律限制和技術環境，商品房買賣合同電子化需要一定的時間，故現行采取線上電子認購協議的形式進行逐步推進具有一定的可行性，為便于日后簽訂正式的買賣合同等文件，在線上電子認購協議中應當預留較為充足的履約時間，避免因無法網簽備案或無法正式簽約而產生糾紛。

　　在線下交易的場景中，存在著很多買受人采用委托代理的方式授權代理人與房企簽訂房屋買賣合同的情形，該情形既包括夫妻代理也包括共同購買人代理還有法定監護人代理等。隨著互聯網的發展普及，房產交易中存在委托人以微信聊天形式出具授權委托書，授權代理人代其從事合同簽訂、房屋出售等事宜的情形。關于采用微信等網絡工具進行委托代理，該行為的效力問題，在（2019）閩04民終812號民事判決書中，法院指出：

　　新的法律已將涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的民事合同不適用電子簽名、數據電文的形式的條款予以取消，且修正后的《電子簽名法》于2019年4月23日施行，根據新法優于舊法的原則，本案應當適用2019年4月23日施行的《電子簽名法》的相關規定來審查涉案《不動產買賣合同》的效力。即應當認定吳某以微信聊天方式（文字），即數據電文的形式向其弟媳羅某出具授權委托書，委托羅某辦理訟爭房屋的買賣合同的簽訂及房屋出售的相關事宜，該委托行為未違反法律、行政法規的強制性規定，未損害國家、集體或者第三人利益，亦未違反公序良俗，故合法、有效。羅某在接受吳春梅的委托后與鄭某、王某及三明市某房產經紀有限公司訂立的《不動產買賣合同》，是各方當事人的真實意思表示，是依法成立、合法有效的合同，對各方當事人均有約束力。

　　故在不違反法律強制性規定前提下，只要雙方是真實意思表示并達成了合意，該委托代理行為并不會因為委托授權書為電子數據形式而無效。當然，通過微信方式出具授權書的形式雖為有效，但不夠規范，容易引起爭議，所以建議房企制定較為規范的電子授權委托書版本，用于線上簽署授權。七

　　首先，目前簽署的商品房買賣合同并未明確約定可以采用線上驗房形式，買受人有拒絕的權利和正當理由。若買受人拒絕該形式，其并不承擔未及時收房的相應責任，期間房屋毀損滅失的風險仍由出賣人承擔。其次，VR驗房并不能夠對房屋土建、給排水、電氣、門窗等工程進行直觀感觸和查驗?！渡唐纷≌瑢嵭凶≌|量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第七條規定，房企向用戶交付商品住宅時，應當有交付驗收手續，并由用戶對住宅設備、設施的正常運行簽字認可。尤其對于精裝交付而言，很多驗房內容無法通過VR驗房實現全面覆蓋，日后產生糾紛時，買受人有可能主張對該部分內容并未經過審慎查驗而向開發商主張責任。因此，線上驗房及簽署電子確認書的法律效力及可靠性還有待技術和法律的進一步完善，目前來說不宜大面積推廣，只能作為緊急情況下的應急措施。

　　網絡正深刻改變著人類的生活，各行各業因此發生著巨大的變化，即使沒有這場疫情，這一大趨勢也已然成型，房地產企業從傳統的線下交易模式向線上轉變，VR看房、線上認購、線上簽約、線上驗房等新的交易模式層出，必將成為一種重要且普遍應用的手段，為房地產后續市場交易提供新的契機。對房地產企業來說，這種轉變既是危，亦是機。加強研究、勇于實踐，方是正道。寒冬終將過去，新的春天很快就會到來。

　　根據2019年4月23日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關于修改〈中華人民共和國建筑法〉等八部法律的決定》，已經對2015年4月24日施行的《中華人民共和國電子簽名法》進行修正，修正后的《中華人民共和國電子簽名法》已將涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的民事合同不適用電子簽名、數據電文的形式的條款予以取消。①杭州市住保房管局于2020年2月25日下發了《關于積極推進商品房全流程網上銷售工作的通知》 暢通商品房銷售各環節的線上通道，積極推進商品房全流程網上銷售。

　?、谖靼彩邪l展和改革委員會于2020年2月13日發布了《西安市發展和改革委員會關于疫情防控期間商品住房價格申報有關事項的通知》，鼓勵企業開展“網上看房”、“線上售房”，完善企業網上售房明碼標價、“一套一標”價格公示制度。③重慶市房地產業協會發布《重慶市房地產業協會關于開通主城區房地產項目線上售房平臺的通知》（以下簡稱《通知》），聯合重慶樂居開通了主城區房地產項目線上售房平臺，不僅免費為各項目提供線上樓盤展示，還將積極為購房者和房企提供優質、精準的線上看房服務。

　　根據2019年4月23日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關于修改〈中華人民共和國建筑法〉等八部法律的決定》，已經對2015年4月24日施行的《中華人民共和國電子簽名法》進行修正，修正后的《中華人民共和國電子簽名法》已將涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的民事合同不適用電子簽名、數據電文的形式的條款予以取消。

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